【瑞眼看房】实探高铁红盘—上東区针对当前房地产行业上各类项目宣传推文，多以软性商务宣传稿件为主，内容大同小异，致使购房者雾里看花，无法真切了解到项目的实际情况。克而瑞苏北机构针对这一现象，依托自身第三方咨询机构背景以及全国性大数据平台的优势，从专业视角出发，结合行业近二十年的经验，以及实地探访评测，以期为市场带来深度且客观的实测探盘内容。
作为克而瑞苏北区域的一档看房类实测栏目，本期选择的项目是9月成交面积、套数及金额三冠王——上東区。上東区项目由中海及金地商置联合开发，2022年4月27日正式首开推售，并于近期连续两次加推且去化良好，本文将以第三方视角为大家深度解析项目的综合素质。
2021年6月26日，金地商置竞得上東区所属高铁站区J地块，毛坯限价1.4万元/㎡，随后宣布与中海联合开发。
项目于2022年9月17日、29日连续加推17-18F高层2/6#楼，共计140套房源，备案价约14100/14230元/㎡，毛坯交付太阳城网址，综合折扣约85-87折，优惠后成交价格约为11985/12380元/㎡。
项目所在高铁板块区位价值突出且在售房源稀缺，价格较之周边竞品及二手房亦属倒挂，具有一定优势。基于目前市场现状，凭借上述高性价比特质，上東区开盘表现较为理想，荣登9月徐州市区项目榜首位。
上東区坐落于徐州东站西北侧，路网、高铁及地铁等交通资源能级较高，加之项目所属的高铁板块受规划利好，为东区发展的重要组成部分，发展前景佳。除地铁一号线及城东快速路等交通优势之外，市二院东院、金龙湖景区、树德中学等全方面资源配套亦较为完善，区位优势可见一斑。
经实地测量，项目四至道路为东至站西路、西至鲲鹏路、南至站北路及北至城东快速路，以上道路为区域乃至城市主干道，路况相对较好；2公里半径内有振兴大道及中央大道，驱车五分钟之内可至；经由以上道路即可通达全城，项目周边道路通达性极佳。
路网密集所带来的交通便捷性不言而喻，然亦恐有噪音影响。经分贝仪实地测试，项目四至昼间分贝区间为48-64dBA。
根据国家标准住宅区的噪音不得超过55dBA推断，东、西侧未超标；南侧站北路因设置为工地主出入口，故噪音超标实属正常，完工后即可规避；北侧临近城东快速路楼栋后期或存在一定噪音隐患。
除此之外，项目3公里范围内景观、教育、医疗、地铁等公共资源配套亦基本完备。其中地铁资源优势明显，项目距离地铁一号线公里，电动车骑行用时约3分钟即可抵达，距离金龙湖地铁站亦不足2公里；
市二院东院距离项目约1公里左右，医疗需求可基本满足；景观方面，距离在建的中央广场公园仅一路之隔，经实地走访，公园目前已初具规模，相信不日即可投入使用，骑行约6分钟可至金龙湖风景区，自然资源配置较为优越；
相比之下，商业配套略有不足，虽周边商业已可满足基本生活需求，然大型综合体需放宽至5公里范围，考虑周边交通及出行条件较好，推测入住后将不会构成不便。
教育方面，项目内部西北侧规划一所9班幼儿园；外部经实地测量，3公里以内有金龙湖小学、金龙湖中心幼儿园及树恩中学，皆骑行约10分钟内可达，学区配置基本实现全龄覆盖。
总体来说，项目外部配套资源均好性较强，其中路网交通及公共出行优势毋庸置疑。因项目尚未交付故施教区无法确定，但仅从通勤方面来看，周边中小学皆骑行约10分钟可达；依托于强大的路网通达性，生活圈得以扩围，从而商业配套亦相对完善。
上東区项目为独立单元设计，单个单元梯户配比为两梯两/三户，其户型皆为三室，面积分为101㎡、121㎡、132㎡，其中 121/132㎡为主力户型， 101㎡户型配比相对较少且目前尚未推售。
上東区项目目前101㎡户型尚未公示，仅推售121/132㎡两个户型，二者皆为客厅居中设计，无走廊空间浪费；主卧配置全景飘窗，附带独立卫浴，保证通风采光及私密性。
各户型均为南北向一体客餐厅设计，增强视觉通透感。户型南向采光面约为10.3-13米，三开间朝阳，其中121㎡户型配置次卧与客厅连通阳台，扩大通风及采光面。
项目户型虽设计独立玄关，但面积皆相对较小，121/132㎡面积趋向改善，结合实际场景使用，收纳功能略有欠缺。
针对这一不足，项目方反馈，因项目为两梯两户独立电梯厅设计，故门口空间业主可自行配置柜体，足以满足日常需求。
项目分为南北两区，目前在售的皆为南区毛坯房源，仅配置三玻两腔窗户。据项目方透露精装房源将以北区为主，初步计划将于2023年推售，故现阶段具体装标细则等相关信息均未知。
目前对外的实体样板间为工法样板间，以展示施工程序及工艺为主。对墙面、地面、管道、电缆、对讲系统、变压器箱、内墙保温系统、开关插座、三玻两腔窗体及独立电梯厅柜子位置示意皆有所展示，实地探访后观感较为直观清晰。
项目车位配比为 1:1.01，地下车库机动车与非机动车泊车区域彼此独立，材质皆为环氧地坪，道路则选取金刚砂，实地感受美观与耐磨防滑性皆有顾及；
入户及地下大堂墙面、地面选用瓷砖，辅以石材装饰墙面；外立面1-2F为干挂石材，其余楼层为真石漆。公区配置基本符合市场主流，实体展示面较好。
项目规划分为南北两区，幼儿园位于项目北区。其中北区出入口面向两区之间内部规划路；南区主出入口与北区对称，次出入口毗邻站北路，经此出入口可快速抵达徐州东站。
项目计划首次交付时间为2024年12月，交付后将由金地物业服务，物业费含公共能耗费为2.7元/㎡/月。金地物业成立于 1993 年，属于中国物业管理一级资质企业，以目前已知信息来看，较受业界认可。
品牌方面，上東区由金地商置与中海联合开发，操盘方为中海。中海隶属于中国建筑集团有限公司，为国务院国资委管理的大型中央企业。基于目前房企暴雷、项目停工烂尾等乱象频发，保交付成为当前客户置业的新增核心关注点，央企项目相对更具有保障力。
总体来说，上東区项目所处片区为城市置业热门区域，于规划利好及政策倾斜的双重加持之下，目前周边各项资源配套已较为醇熟，展示面亦相对较新。
基于目前市场平淡的背景，项目凭借区位、周边房源稀缺及内在产品优势逆流而上，连续加推且表现良好，足以说明综合水平较受市场认可。